——房地產(chǎn)業(yè)
編寫說明：
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))，自2016年5月1日起將在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。為使相關(guān)行業(yè)營(yíng)改增納稅人及時(shí)了解具體政策措施，方便辦理相關(guān)涉稅業(yè)務(wù)，在通用指南基礎(chǔ)上，針對(duì)營(yíng)改增行業(yè)特點(diǎn)結(jié)合現(xiàn)行政策規(guī)定編寫了《分行業(yè)辦稅指南》，供各地稅務(wù)人員和相關(guān)納稅人在工作學(xué)習(xí)中參考使用。
江蘇省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)改增工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室
二〇一六年四月
目錄
一、房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人............................. 3
二、征稅范圍......................................... 4
三、稅率和征收率..................................... 4
四、計(jì)稅方法......................................... 4
五、銷售額確定....................................... 5
六、進(jìn)項(xiàng)抵扣......................................... 8
七、納稅地點(diǎn)........................................ 12
八、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間................................ 13
九、發(fā)票開具........................................ 14
十、其他說明........................................ 15
十一、銷售開發(fā)房地產(chǎn)營(yíng)改增政策要點(diǎn)明細(xì)表............ 16
一、房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人
（一）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅人，為房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅人。
注：1.銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
（二）納稅人類型
1.納稅人類型分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。
2.應(yīng)稅行為（包括在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)）的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過500萬元的房地產(chǎn)業(yè)納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。
注：1.年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。
2.年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠
提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。
二、征稅范圍
（一）房地產(chǎn)業(yè)納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目；
（二）房地產(chǎn)業(yè)納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用“租賃服務(wù)”稅目中的“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)”稅目，以及“不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)”稅目（不含“不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃”）。
三、稅率和征收率
（一）房地產(chǎn)業(yè)納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用稅率均為11%。
（二）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)按規(guī)定可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，征收率為5%。
四、計(jì)稅方法
增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
（一）一般計(jì)稅方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：
應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額
當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。
公式中所述銷項(xiàng)稅額，是指納稅人銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額。
銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式：銷項(xiàng)稅額=含稅銷售額÷（1+稅率）×稅率
（二）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，以及部分銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目按規(guī)定選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的一般納稅人，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，按以下公式計(jì)算應(yīng)納稅額：
應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1＋征收率）×征收率
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)
目，按規(guī)定可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。
注：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：
（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
五、銷售額確定
（一）基本規(guī)定
銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：
1.代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。
2.以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。
注：房地產(chǎn)主管部門指定開發(fā)企業(yè)代收的住宅專項(xiàng)維修資金不征收增值稅。
（二）差額扣除規(guī)定
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。
計(jì)算公式：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
注：(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，允許差額扣除銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。對(duì)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，則不允許差額扣除。
(2)土地價(jià)款并非一次性從銷售額中全額扣除，而是要隨著銷售額的確認(rèn)，逐步扣除。
(3)計(jì)算銷售額時(shí)，按當(dāng)期取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除土地價(jià)款后，要按11%適用稅率換算為不含稅價(jià)款。
2.當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款計(jì)算公式：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
注：（1）當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
（3）支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。差額扣除憑據(jù)以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。
例如：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年1月從政府購買取得某地塊土地使用權(quán)，支付土地價(jià)款10億元，2016年6月開發(fā)完成，共計(jì)可供銷售建筑面積為10000平方米，選擇一般計(jì)稅方法，7月銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積8000平方米，允許差額扣除土地價(jià)款多少？
7月允許差額扣除土地價(jià)款=8000/10000*10=8億元
（三）混合銷售規(guī)定
一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。
所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營(yíng)銷售建筑服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。
（四）兼營(yíng)銷售規(guī)定
納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。
六、進(jìn)項(xiàng)抵扣
進(jìn)項(xiàng)稅額指納稅人購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)，所支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。
（一）下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣：
1.從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。
2.從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。
3.購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)×扣除率
4.從境外單位或者個(gè)人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
（二）納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
（三）下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：
1.用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。
納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。
不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照《營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)注釋》執(zhí)行。
固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個(gè)月的機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動(dòng)產(chǎn)。
注：對(duì)納稅人固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，只有專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，才不得抵扣。對(duì)發(fā)生兼用于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目與上述項(xiàng)目情況的，該進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予全部抵扣。
2.非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。
3.非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。
4.非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。
5.非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。
納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。
4、5中所稱貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。
2、3、4、5中所稱非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)�變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。。
6.購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。
納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
（四）適用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)業(yè)納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,兼營(yíng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）
注：①劃分標(biāo)準(zhǔn)：以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。
②清算：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。
（五）已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購進(jìn)貨物（不含固定資產(chǎn)）、勞務(wù)、服務(wù)，發(fā)生不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣情形（簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目除外）的，應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減；無法確定該進(jìn)項(xiàng)稅額的，按照當(dāng)期實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng)稅額。
（六）已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的規(guī)定情形當(dāng)期，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：
不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)凈值×適用稅率
固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度計(jì)提折舊或攤銷后的余額。
（七）納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。
（八）按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條第（一）項(xiàng)規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，可在用途改變的次月按照下列公式計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：
可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）×適用稅率
上述可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證。
(九) 適用一般計(jì)稅方法的納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。
七、納稅地點(diǎn)
（一）基本規(guī)定
1.固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
2.非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；未申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。
3.其他個(gè)人銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
4.扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。
（二）銷售老項(xiàng)目規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
八、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
（一）房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
1.納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。
取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
2.納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
3.納稅人發(fā)生視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)行為（不包括用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象），其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
4.增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不確認(rèn)納稅義務(wù)，但在收到預(yù)收款時(shí)按照3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取預(yù)收款方式，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
計(jì)算公式：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。
預(yù)繳期限：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
申報(bào)表格：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。
抵減憑證：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。
九、發(fā)票開具
（一）一般納稅人
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票。
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。
一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票。
（二）小規(guī)模納稅人
小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。
小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
小規(guī)模納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
十、其他說明
（一）本行業(yè)納稅人所涉及稅務(wù)登記、一般納稅人登記、稅控發(fā)行、發(fā)票領(lǐng)用、納稅申報(bào)等規(guī)定，請(qǐng)參考《營(yíng)改增納稅人辦稅指南（通用）》。
（二）全省國(guó)稅辦稅服務(wù)廳辦稅時(shí)間、地點(diǎn)、各地特服號(hào)：請(qǐng)見《營(yíng)改增納稅人辦稅指南（通用）》。
（三）咨詢熱線（投訴）：12366-1
